Покупаем квартиру на вторичном рынке. Как проверить юридическую чистоту сделки?

Если вы решили купить квартиру «с рук», нужно действовать со всеми предосторожностями. Иначе существует риск потерять и финансы, и жилье. Чтобы этого не случилось, принято проводить юридическую проверку недвижимости. Нужно убедиться, что для совершения сделки купли-продажи нет никаких преград, все интересы будут соблюдены.

Провести проверку самостоятельно и квалифицированно невозможно, поэтому процедуру обычно доверяют специалистам. Однако вы как покупатель должны знать, как проводится процедура проверки и что она в себя включает.

Этап №1. Анализируем документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, дом

Правоустанавливающие документы включают в себя договоры, которые подтверждают факт дарения, купли-продажи, обмена, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство, акты о покупке недвижимости с публичных торгов, брачные контракты и прочее.

Что нужно сделать в первую очередь:

• Изучаем справку о правах на недвижимость, а также технические характеристики жилья. В документе отмечается, на каком основании продавец получил право собственности, число собственников, обременения (под залог в банке, под арестом и т.д.). Справка выдается только владельцу квартиры или официальному доверенному лицу, имеет юридическую силу в течение суток.
• Проверяем технический паспорт. Нужно сверить планировку реальной квартиры с тем, что написано на бумаге. Если переделка стен, окон, дверей, санузла проводилась без согласования с государственными органами, покупать такое жилье не стоит. Чтобы узаконить планировку, придется потратить немалую сумму.

Если предстоит покупка дома, нужно проверить следующие моменты:

• Указанная на бумаге и реальная площадь жилья должны соответствовать друг другу.
• В наличие должен иметься государственный акт на землю, регистрация участка по тому адресу, где вы покупаете недвижимость, реальная площадь участка и цифры на бумаге должны совпадать.
• В техпаспорте, акте на землю, договоре купли-продажи должен быть указан один и тот же кадастровый номер.
• Межевых споров с соседями не ведется.
• Жилье не находится под арестом, не отдано в залог. Информация проверяется нотариусом и фиксируется при подписании сделки.
• Все планировки, переоборудование, новые строения возведены законно, согласованы с госорганами.
• Долгов, планов по сносу дома по генеральному плану в перспективе быть не должно.

Этап №2. Проверяем продавца и действительность его права на сделку

Для этого изучаем:

• Владельца участка и его паспорт. Смотрим, совпадают ли паспортные данные и сведения о собственнике, указанные в правоустанавливающем документе. Проверьте, не участвует ли продавец в судебных разбирательствах. Для этого нужно зайти на сайт Судебный кабинет ВС РК.
• Официального представителя владельца. Изучаем нотариальную доверенность, ее законность, когда выдана и до какого числа действительна. Нужно обязательно связаться через представителя с собственником, зафиксировать на аудио- или видеозапись его согласие с продажей собственности. Убедиться, что доверитель является адекватным. Если возникают сомнения, то запросить подтверждение из медучреждения либо отказаться от сделки.
• Нотариуса. Для этого официальный запрос отправляется в областную или республиканскую палату нотариусов. Чтобы убедиться, что доверенность не подписана фиктивным нотариусом или специалистом, который был лишен лицензии.

Также нужно проверить информацию о семейном положении продавца. Для совершения официальной сделки требуется согласие и присутствие других владельцев недвижимости — супруга(-и), органов опеки, которые представляют интересы детей до 14 лет.

Этап №3. Определяем круг лиц, которые могут претендовать на недвижимость

Если недвижимостью владеют несколько человек, один из них не может продать жилье без согласия остальных. Сделка будет считаться недействительной. Поэтому желательно узнать заранее, сколько еще людей имеет право на проживание в квартире или доме.

Если этого не сделать, можно столкнуться со сложными ситуациями:

• Когда бывший супруг(-а) владельца претендует по решению суда на проживание в квартире, доме.
• Когда человек вышел из тюрьмы, а теперь претендует на долю недвижимости после приватизации.
• Когда возвращается член семьи, который ранее без вести пропал, находился в длительной командировке, жил за рубежом, который раньше был прописан в квартире, но на момент приватизации был выписан.
• Когда объявляется наследник по завещанию или начинаются споры между наследниками недвижимости.
• Когда появляется человек, предъявляющий права на ренту (пожизненное содержание), сопряженную с недвижимостью.
• Когда обнаруживается, что среди владельцев есть недееспособные лица, другие собственники.
• Когда не соблюдаются права несовершеннолетних.

Иностранные граждане должны перепроверить еще один пункт: могут ли они приобрести недвижимость без нарушения законодательства двух государств.

Коротко о том, что должен проверить нотариус

Оценивать сделку на правомерность должен еще и нотариус. Его задача — изучить следующие моменты купли-продажи недвижимости:

• Проверить документы, подтверждающие права собственности, удостоверяющие личность или полномочия юридических лиц, которые представляют владельца, по государственной базе сведений о физических и юридических лицах.
• Убедиться в том, что недвижимость не идет вместе с обременениями. Проверить это можно через Единую нотариальную информационную систему (ЕНИС). Здесь собраны все сведения о правах на имущество, технические особенности недвижимости.
• Уточнить, состоит ли владелец в брачных отношениях.
• Перепроверить сделку на наличие запрещений и ограничений.
• Сравнить характеристики квартиры, дома в техпаспорте с характеристиками, которые указываются в правоустанавливающей документации.
• Проверить доверенности на легальность.

Чтобы убедиться, что сделка юридически чиста и не приведет к обману, нужно всесторонне проверить всю документацию, обстоятельства продажи, а также права и обязанности людей, которые имеют отношение к продающемуся объекту.