Почему ждать обвала цен на недвижимость в Казахстане — ошибка

В кризисы в Казахстане падает не цена, а ликвидность

1. Структура спроса: недвижимость как защитный актив

В Казахстане недвижимость традиционно считается самым понятным и надёжным способом сохранить капитал. При кризисах люди предпочитают покупать «твёрдое», потому что не доверяют банкам, акциям или валютному рынку. При этом, меняется ликвидность активов, что поддерживает цену.

2. Низкая доля ипотечных дефолтов

В отличие от западных рынков:

• доля ипотеки в казахстанском жилищном фонде меньшая,
• государство активно субсидирует ипотечные программы,
  что снижает вероятность массовых распродаж, которые обычно и обрушивают цены.

3. Ограниченное предложение и высокая стоимость строительства

Себестоимость постоянно растёт из-за:

• удорожания материалов,
• зависимости от импорта,
• роста стоимости рабочей силы.

Застройщики редко идут на снижение цены — им проще замедлить продажи, чем продавать в минус.

4. Демография и урбанизация

Алматы, Астана и Шымкент продолжают расти, особенно за счёт миграции из регионов. Это создаёт устойчивый базовый спрос.

📉 Что происходит во время кризисов:

• сделок становится меньше,
• объекты продаются дольше,
• покупатели торгуются больше,
• реальная цена сделки (после торга) может быть ниже объявленной.

Но продавцы редко массово снижают объявленные цены → рынок «замирает», а не падает.

📚 Исторические примеры

Кризис 2008–2009

Цены почти не упали, но рынок стоял «мертвым»: сделки шли месяцами, скидки доходили до 10–15%.

Пандемия 2020 года

После краткого шока рынок быстро восстановился из-за дешёвой ипотеки.

2022 г.: массовый рост цен

Инфляция + приток капитала + миграционные волны сделали своё дело — цены выросли, ликвидность временно взлетела.

📌 Ключевой вывод

 Казахстане кризисы чаще бьют по ликвидности, чем по ценам.
Чтобы цены реально пошли вниз, нужно сочетание факторов, и пока таких условий в Казахстане почти не создаётся.

Давайте сравним Казахстан с Россией, Турцией и США — как они ведут себя в кризисы: падают ли цены реально или просто “умирает” ликвидность.

1. Кто и как переживает кризисы

Поведение рынков в кризисы (очень упрощённо)

2. Казахстан: миф “никогда не падает” и цифры

✅ Правда: часто видим не падение цен, а “заморозку” и снижение ликвидности.
Но по данным:

• В 2008 г. первичное жильё в Казахстане подешевело примерно на 8,4% год к году, вторичное — примерно на 20%, то есть номинально, не только “в реальных ценах”. Global Property Guide+1
• В 2013–2025 гг. скорость роста цен сильно менялась: в мае 2022 рост доходил до +75,6% г/г, а в январе 2024 фиксировалось уже -4,2% г/г — то есть официальное снижение. CEIC Data

То есть падения бывают, просто:

• они редко долгие,
• рынок маленький и непрозрачный,
• продавцы предпочитают “держать” цену и ждать, а не быстро сливать.

3. Россия: более заметные просадки

В России кризисы били сильнее по самим ценам:

• В 2009 г. (последствие глобального кризиса 2008) цены на первичку упали примерно на 9%, на вторичку — на 6% год к году. Global Property Guide
• Исследования по России отмечают, что колебания цен на жильё тесно связаны с доходами, ставками и кредитованием — в 2020–2022 был резкий рост, но также были и периоды ухудшения доступности, т.е. реальная нагрузка на покупателя росла. ResearchGate+1

Чем Россия отличается от Казахстана:

• выше доля ипотеки и долговой нагрузки,
• больше масштаб рынка,
• сильнее завязка на мировые кризисы и санкции.

Из-за этого там легче увидеть реальный номинальный минус по ценам, а не только “зависание”.

4. Турция: номинально всё растёт, реально — часто минус

Турция — яркий пример, где официально цены как будто “летят в космос”, но инфляция съедает рост:

• По данным международной статистики, номинальные цены на жильё почти каждый год растут, но в ряде лет реальные (скорректированные на инфляцию) были отрицательными:
  • 2018 год: +5–9% номинально, но около –10–12% в реальных ценах по крупным городам. Global Property Guide+1
• В 2022–2023 гг. индекс цен на жильё рос на 80–150%+ в год, но инфляция тоже была десятками процентов, и в отдельные периоды реальные цены даже снижались. РПРиелтиПлюс+3Global Property Guide+3Reuters+3

Итог по Турции:

• на объявлениях всё выглядит как “бесконечный рост”,
• но если убрать инфляцию, покупательная способность квадратного метра периодически реально падает.

5. США: классический обвал цен

США — противоположность казахстанской логике “ликвидность просела, но цены стоят”.

• Индекс Case-Shiller показал, что после пика рынка в 2006–2007 гг. цены на жильё в США падали до примерно 2011–2012 гг. FRED+2Trading Economics+2
• Это был масштабный номинальный обвал: примерно −20–30% по стране (в некоторых регионах и больше).
• Оценки FHFA и другие индексы тоже фиксируют продолжительный период падения цен, а не только снижения спроса. FHFA.gov+1

Причина — высокая доля ипотеки, кредитный пузырь, массовые дефолты и вынужденные продажи (foreclosures). Рынок не “замирал”, он ломался.

6. Где Казахстан на этом фоне?

Если очень грубо:

• США – пример: “когда система завязана на кредит и пузырь лопается → сильное падение цен”.
• Турция – пример: “гиперинфляция → номинальные цены вверх, реальные могут падать”.
• Россия – нечто среднее: и ликвидность падает, и официальная цена иногда идёт в минус.
• Казахстан – ближе к модели:
  «мало принудительных продаж + недвижимость как “сейф” → цены держат, падает ликвидность»,
  но при сильных шоках (2008, 2024) и официальная статистика показывает минусы, просто они короче и мягче, чем в США.

Что из этого полезно:

1. Фраза “недвижимость в Казахстане никогда не падает” — скорее миф, чем факт.
   Она реже и мягче падает, а не “никогда”.
2. Реальные потери часто спрятаны:
   • инфляция,
   • девальвация,
   • скидка на рынке,
   • время экспозиции (объект продаётся не за 1 месяц, а за 6–12).
3. Для стратегии: смотреть не только на “индекс цен”, а на:
   • реальную доходность (с учётом инфляции),
   • динамику аренды,
   • сроки экспозиции,
   • скидки в реальных сделках.

📞Если вы хотите получить дополнительную консультацию, задать вопрос эксперту- мы с удовольствием поможем вам!