Налоги при продаже недвижимости в Казахстане в 2026 году
Налоги при продаже недвижимости в Казахстане в 2026 году зависят от срока владения объектом, вида недвижимости (жилая или коммерческая), размера прироста стоимости и статуса продавца — физическое лицо или компания (ТОО).
Продажа недвижимости в Казахстане в 2026 году требует внимательного расчёта налогов ещё до выхода на сделку. Для собственника важно понимать, когда возникает индивидуальный подоходный налог (ИПН), в каких случаях действует освобождение по сроку владения и как рассчитывается прирост стоимости.
В этой статье специалисты агентства недвижимости «Евразия» подробно разбирают налоги при продаже квартиры, дома, участка и коммерческой недвижимости в Казахстане в 2026 году. Материал подготовлен с учётом нового Налогового кодекса и официальных разъяснений органов государственных доходов.
Кому полезна статья: собственникам квартир, домов, коммерческих помещений, инвесторам, продавцам земельных участков, руководителям ТОО и всем, кто планирует продать недвижимость безопасно и без налоговых рисков.
Быстрый ответ: какой налог при продаже недвижимости в Казахстане в 2026 году ❗
При продаже недвижимости в Казахстане ключевое значение имеет срок владения объектом и его вид.
- жилая недвижимость в собственности более 2 лет — налог обычно не возникает;
- жилая недвижимость в собственности менее 2 лет — возможен ИПН с прироста стоимости;
- коммерческая недвижимость — налог возникает независимо от срока владения.
Для юридических лиц, включая ТОО, продажа недвижимости рассматривается как операция бизнеса и обычно сопровождается налоговыми последствиями по КПН 20 % и при необходимости НДС 16 %.
Когда возникает налог при продаже недвижимости 💰
Налог возникает не из-за самого факта продажи, а из-за дохода от прироста стоимости недвижимости. Если объект продан дороже, чем был приобретён, появляется положительная разница, которая и становится базой для расчёта налога.
Как считается прирост стоимости
Формула расчёта:
Прирост стоимости = цена продажи − цена приобретения
Например, если квартира куплена за 25 000 000 тенге, а продана за 32 000 000 тенге, прирост стоимости составляет 7 000 000 тенге. Именно эта сумма анализируется с точки зрения налогообложения.
Когда объект продаётся по той же цене или дешевле, налоговая база по приросту стоимости обычно не возникает.
Какие документы важны для расчёта
- договор купли-продажи при покупке;
- договор купли-продажи при продаже;
- акты приёма-передачи;
- выписка о регистрации права собственности;
- платёжные документы, подтверждающие стоимость покупки;
- отчёт об оценке (при необходимости).
Чем точнее подтверждена цена приобретения, тем меньше риск спора по сумме имущественного дохода.
Налог при продаже жилой недвижимости в 2026 году 🏠
К жилой недвижимости относятся квартиры, жилые дома, дачи, гаражи и земельные участки под ИЖС. Для таких объектов действует правило срока владения.
Срок владения более 2 лет
При владении жилой недвижимостью более 2 лет налог на прирост стоимости при продаже физическим лицом, как правило, не возникает.
Срок владения менее 2 лет
При продаже объекта раньше двух лет владения возможен имущественный доход. В этом случае применяется индивидуальный подоходный налог.
Пример по квартире
Квартира куплена за 30 000 000 тенге и продана через год за 38 000 000 тенге. Прирост стоимости составляет 8 000 000 тенге. Именно эта разница рассматривается как возможная налоговая база.
Прогрессивная ставка ИПН при продаже недвижимости 📊
В новом Налоговом кодексе применяется прогрессивный подход к индивидуальному подоходному налогу.
Ставки налога
- 10 % — базовая ставка;
- 15 % — повышенная ставка для части дохода сверх установленного порога.
В официальных разъяснениях органов госдоходов ориентиром для повышенной ставки называется доход свыше 8 500 МРП.
Налог при продаже коммерческой недвижимости 🏢
Коммерческая недвижимость облагается налогом иначе, чем жилая. Срок владения здесь не даёт освобождения.
Если физическое лицо продаёт коммерческий объект и возникает прирост стоимости, появляется налогооблагаемый доход независимо от того, сколько лет объект находился в собственности.
Что относится к коммерческой недвижимости
- офисы;
- магазины;
- склады;
- производственные помещения;
- здания под бизнес;
- помещения свободного назначения;
- земельные участки с коммерческим назначением.
Пример
Офис куплен за 45 000 000 тенге и продан за 60 000 000 тенге. Прирост стоимости составляет 15 000 000 тенге. Этот доход анализируется как налогооблагаемый имущественный доход.
Налоги при продаже недвижимости юридическими лицами (ТОО) 🧮
Если объект продаёт компания, применяется корпоративное налогообложение.
Корпоративный подоходный налог
Базовая ставка КПН — 20 %. Налог рассчитывается исходя из прибыли от реализации актива.
НДС при продаже недвижимости
С 1 января 2026 года ставка НДС в Казахстане составляет 16 %. Для ТОО она применяется при наличии облагаемого оборота и статуса плательщика НДС.
Продажа недвижимости по наследству или дарению 📜
Если объект получен по наследству или по договору дарения, при продаже также анализируется возможный имущественный доход. Для расчёта важны документы, подтверждающие стоимость объекта.
Нужно ли подавать налоговую декларацию 📑
Если при продаже возникает имущественный доход, может появиться обязанность:
- подать налоговую декларацию;
- указать доход от продажи;
- уплатить налог.
Как уменьшить налог при продаже недвижимости 📉
- дождаться срока владения более 2 лет по жилой недвижимости;
- сохранить документы о покупке;
- правильно определить вид объекта — жилой или коммерческий;
- по сделкам ТОО заранее рассчитать последствия по КПН и НДС.
Помощь в продаже недвижимости в Алматы 🤝
Перед продажей объекта важно заранее определить налоговые последствия сделки, срок владения, возможный прирост стоимости и безопасную цену договора.
Агентство недвижимости «Евразия» помогает собственникам в Алматы и по Казахстану подготовить документы, оценить риски сделки и безопасно продать недвижимость.
Агентство недвижимости «Евразия» помогает собственникам в Алматы и по Казахстану подготовить документы, оценить налоговые риски сделки и безопасно продать недвижимость с учетом действующих правил 2026 года.
Частые вопросы о налогах при продаже недвижимости ❓
Нужно ли платить налог при продаже квартиры через 2 года?
Обычно при продаже жилой недвижимости налог на прирост стоимости не возникает, если соблюден минимальный срок владения. Но в 2026 году важно учитывать дату регистрации права собственности: для объектов, зарегистрированных до 1 января 2026 года, ориентиром является срок более 12 месяцев, а для объектов, зарегистрированных после 1 января 2026 года, — более 24 месяцев. Чтобы заранее оценить риски сделки, полезно также изучить: продажа недвижимости в Алматы.
Какой налог при продаже квартиры в Казахстане?
Если при продаже квартиры возникает имущественный доход, применяется индивидуальный подоходный налог. В 2026 году действует прогрессивная шкала: базово 10%, а для части дохода сверх установленного порога — 15%. На практике это означает, что сначала нужно определить, есть ли прирост стоимости, и только потом рассчитывать сумму налога.
Как считается прирост стоимости при продаже недвижимости?
В общем порядке прирост стоимости — это положительная разница между ценой продажи и ценой приобретения объекта. Если недвижимость продана по той же цене или дешевле, налоговая база по приросту стоимости обычно не возникает. Поэтому продавцу важно сохранить договор покупки, документы об оплате и другие подтверждения первоначальной стоимости.
Коммерческая недвижимость всегда облагается налогом?
Если физическое лицо продает коммерческую недвижимость с приростом стоимости, имущественный доход возникает независимо от срока владения объектом. Это одно из ключевых отличий коммерческой недвижимости от жилой. Перед продажей нежилого помещения, офиса, магазина или здания важно заранее просчитать налоговые последствия и цену сделки.
Нужно ли платить налог, если квартира продана без прибыли?
Если прироста стоимости нет, то обычно не возникает и налогооблагаемого имущественного дохода. Но значение имеют документы, подтверждающие цену приобретения и цену продажи. Поэтому перед подачей сведений и оформлением сделки важно собрать весь пакет подтверждающих документов.
Какой срок владения важен для освобождения от налога?
Для жилой недвижимости в Казахстане значение имеет срок владения и дата регистрации права собственности. Именно поэтому нельзя использовать слишком общую формулировку без уточнения года регистрации. Если объект был зарегистрирован уже после 1 января 2026 года, для освобождения ориентиром стал срок 24 месяца.
Что делать, если недвижимость получена по дарению или наследству?
При продаже такой недвижимости тоже может возникать имущественный доход, но порядок расчета зависит от основания приобретения и документов, подтверждающих стоимость. В таких ситуациях особенно важно заранее проверить документы и получить корректный расчет до выхода на сделку. Полезный материал по проверке документов: как проверить квартиру и продавца перед покупкой.
Нужно ли учитывать налог при срочной продаже недвижимости?
Да, при срочной продаже налоговые последствия учитывать особенно важно. Если продавец снижает цену, спешит с выходом на сделку или не проверяет срок владения, это может повлиять и на итоговую сумму на руках, и на налоговые обязательства. Перед срочной продажей полезно заранее просчитать все расходы: оценка недвижимости.
Какие документы нужны для расчета налога при продаже недвижимости?
Обычно важны договор приобретения, договор продажи, платежные документы, сведения о регистрации права собственности и, при необходимости, отчет об оценке. Чем точнее подтверждена стоимость приобретения, тем проще правильно определить имущественный доход и снизить риск споров при расчете налога.
Где проверить официальные правила по налогам при продаже недвижимости?
Для проверки актуальных правил лучше использовать официальные источники: GOV.KZ — когда возникает имущественный доход, КГД — как определить сумму налога при реализации имущества, Adilet — Налоговый кодекс Республики Казахстан.
Нужна помощь со сделкой и документами?
Если вы планируете продажу квартиры, дома, участка или коммерческой недвижимости, специалисты агентства недвижимости «Евразия» помогут оценить объект, проверить документы, просчитать риски и подготовиться к сделке с учетом налоговых последствий 2026 года.
Whatsapp
Позвонить